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宅建試験に合格するための極意

※宅建試験の問題は「正しい」か「誤り」かの正誤判断が基本です。
その他、「適当」か「不適当」という問題もでてきますが、８割から９割は正誤判断で解けます。

５０問を１２０分で解きます。

①文章を読んで間違いを探すだけ。

②１問２分で解きましょう。50×2＝100分
※残時間２０分を見直しに使う。
③速読術を身に着ける。
④単純ミスをしない（例：①マークシートの記入ミス②正誤の判断ミス）
⑤定番（基本問題）は確実に正解させること。問題文を読み間違えないこと。
⑥難しい問題は後回しにすること。
⑦権利関係に時間をかけすぎないこと。
⑧宅建業法から点を乱取りすること。

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【権利関係】

・意思表示
・制限行為能力者
・時効
・代理
・請負
・委任
・贈与
・条件
・相殺
・手付
・同時履行の抗弁権
・使用貸借
・債権譲渡
・債務不履行
・契約解除
・危険負担
・弁済
・担保責任
・相続
・物件変動
・不動産登記法
・抵当権・根抵当権
・保証
・連帯債務
・共有
・建物区分所有法
・賃貸借
・借地借家法（借家、借地）
・不法行為
・その他民法

【宅建業法】

宅建業法（WEBテキスト）
・宅建業に関する問題で、売買や賃貸契約など取引に関する問題が中心に出題されます。
この科目は満点を取るくらいの気持ちで学習しておくと、後々楽になります。

・宅建業・宅建業者
・宅建業の免許
・営業保証金
・保証協会
・弁済業務保証金制度
・媒介契約・代理契約
・35条（重要事項説明書）
・契約に関する規制
・37条書面
・広告に関する規制
・業務上の規制
・自ら売主制限
・報酬に関する規制
・クーリングオフ制度
・監督処分
・住宅瑕疵担保履行法
・損害賠償額の予定

【法令上の制限】

法令上の制限（WEBテキスト）
・暗記を中心とした学習を行えば、点が取りやすい科目です。

・都市計画法の内容
・開発行為の規制
・都市計画制限等
・用途地域
・建蔽率
・容積率
・高さ制限
・防火
・準防火地域
・単体規定
・建築確認
・建築基準法
・国土利用計画法
・農地法
・土地区画整理法
・宅地造成規制法
・その他法令上の制限

【税、その他】

税、その他（WEBテキスト）
・税や土地、建物に関する問題で５問の免除科目も含まれます。

・不動産取得税
・固定資産税
・所得税
・登録免許税
・印紙税
・不動産鑑定評価基準
・地価公示法
・土地
・建物
・住宅金融支援機構法
・不当景品類及び不当表示防止法
・統計

宅建の勉強の順番は何から始めるの？

宅建試験の勉強を始める方たちへ

宅建学習を行ううえで何から学習するか順番を決めることは重要です。

①宅建学習　一番最初は　権利関係

まず最初に宅建勉強は権利関係から始めます。初学者の方には少しむずかしく感じるかもしれませんが、権利関係とは民法のことです。この民法が宅建学習の基本になります

②宅建学習　二番目は　宅建業法

次に、宅建業法になります。宅建業法は不動産取引において、宅建業とは何か、宅建業を行うにあたっての法律の問題が出題されます

③宅建学習　三番目は　法令上の制限

次に法令上の制限になります、宅建業を行うにあたり、土地や建物の取引についてにいろいろいろな制限がかけられています。

④宅建学習　四番目は　税、その他

最後に税、その他を学習します。

上記の順番で勉強することをおすすめ致します。

宅建合格率？何回でとれる？

宅建試験の合格率は１５％前後です。難易度が高いため10人中1人か2人しか宅建試験に合格することはできません。

宅建試験に合格するのに、だいたい2～3回の受験で合格する人が多くなっています。
1回目は腕試しで、この1回で失敗する人はまた受験をします。

宅建試験2回で受かればよい方です

2回で受かればよい方です。しかし2回受験に失敗した人は3回目に本腰を入れて勉強をするので3回目で合格する人が多くなっております。

1回目から専門学校やスクールに行ってれば一発合格する確率は高いですが、独学だとずるずる3回くらいまでいってしまいます。

【問 2】 所有権がＡからＢに移転している旨が登記されている甲土地の売買契約に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

１）ＣはＢとの間で売買契約を締結して所有権移転登記をしたが、甲土地の真の所有者はＡであって、Ｂが各種の書類を偽造して自らに登記を移していた場合、Ａは所有者であることをＣに対して主張できる。
２）ＤはＢとの間で売買契約を締結したが、ＡＢ間の所有権移転登記はＡとＢが通じてした仮装の売買契約に基づくものであった場合、ＤがＡＢ間の売買契約が仮装であることを知らず、知らないことに無過失であっても、Ｄが所有権移転登記を備えていなければ、Ａは所有者であることをＤに対して主張できる。
３）ＥはＢとの間で売買契約を締結したが、ＢＥ間の売買契約締結の前にＡがＢの債務不履行を理由にＡＢ間の売買契約を解除していた場合、Ａが解除した旨の登記をしたか否かにかかわらず、Ａは所有者であることをＥに対して主張できる。
４）ＦはＢとの間で売買契約を締結して所有権移転登記をしたが、その後ＡはＢの強迫を理由にＡＢ間の売買契約を取り消した場合、ＦがＢによる強迫を知っていたときに限り、Ａは所有者であることをＦに対して主張できる。

正解:1

統計

不当景品類及び不当表示防止法
※公正競争規約
・新築とは、建築後１年未満で、かつ、住居の用に供されたことがないという意味で用いること。
・徒歩所要時間：道路距離８０ｍを１分とし、１分未満は１分と計算する。
・高圧電線路下の土地：土地が高圧路線下にあるとき、その旨及びそのおおむねの面積を表示しなければならない。
・急傾斜地：傾斜地の割合が面積の３０％以上を占める場合（マンション及び別荘地は除く）は、傾斜地を含む旨及び傾斜地の割合または面積を明示すること。ただし、傾斜地の割合が３０％以上を占めるか否かにかかわらず、傾斜地を含むことにより、当該土地の有効な利用が著しく阻害される場合（マンションを除く）は、その旨及び傾斜地の割合または面積を明示する。

住宅金融支援機構法
【主な業務】
①証券化支援業務
・独立行政法人住宅金融支援機構（機構）は、民間の金融機関を具体的に支援する「証券化支援業務」によって銀行によるスムーズな貸付けを、側面から支援しています。
②住宅情報提供業務
③住宅融資保険業務
④団体信用生命保険業務
⑤直接融資業務
⑥債権回収業務

土地
※等高線：地形図で見ると、地表面の傾斜が急な土地では、等高線の間隔は蜜になっているのに対して、傾斜が緩やかな土地では等高線の間隔は疎となっています。
※凸凹な地盤に土を盛ることを盛土、山などを切り突ことを切土といい、盛土や切土によって人工的に形成された傾斜のことをのり面といいます。
切土部と盛土部にまたがる区域では、地盤強度が異なるため、沈下量の違いにより、不動沈下が生じやすくなります。
※地すべり地
※がけ崩れ・崩壊跡地・土石流
※断層
※含水
※扇状地とは、山地から河川により運ばれてきた土砂・砂礫等が堆積した地盤です。
山地から平野部の出口で、勾配が急に緩やかになる所に見られ、等高線は谷の出口を頂点とする同心円状になる、扇状の地形です。
※丘陵・段丘・台地
丘陵・段丘は地表面が比較的平坦であり、地下水位が比較的深い地盤となっています。段丘がみずはけが良く、地番が安定してしている場合が多くみられます。
台地は、一般的に水はけがよく地盤が安定しています。
※谷底平野は傾斜がかんり急な山にその周辺を囲まれています。
小川や水路が見られます。長期の雨や豪雨によっては、洪水災害を受ける可能性が高くなっています。
※自然堤防・後背地（後背湿地）
・自然堤防は宅地として良好です。
・後背低地は洪水などの水害で地盤沈下などがおきやすくなっています。
※干拓地
・干拓地は、海や湖沼んどを干拓して造成した土地で地盤が軟弱で排水も悪いため、地盤沈下や液状化が起こりやすくなっています。
※液状化は、主に同じ成分や同じ大きさの砂からなる土が、地下水で満たされている場合に発生しやすくなります。

地価公示法
土地鑑定委員会が、毎年１月１日時点における標準地の正常な価格を３月に公示するものであり、一般の土地の取引価格に対して指標を与え、公共用地の取得価格の算定に資するとともに、不動産鑑定士等が土地についての鑑定評価を行う場合の規準等となることにより、適正な地価の形成に寄与することを目的としています。

不動産鑑定評価基準
※不動産鑑定士が不動産の鑑定評価を行う際に拠り所とする統一的基準をいいますが、鑑定評価において求められる価格は、４つあります。
①正常価格：市場性を有する不動産について現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で成立するであろう市場価値を表示する適正な価格。
②限定価格：不動産の併合または分割によって、正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価格と乖離することにより、市場が相対的に限定される場合における価格。
③特定価格：市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請 を背景とする評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における不動産の経済 価値を適正に表示する価格。
④特殊価格：文化財等の一般的に市場性を有しない不動産について、その利用現況等を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格。

◎【鑑定評価法】
①原価法：価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法である。
②取引事例比較法：取引事例情報を元に対象不動産の試算価格を求める方法です。
③収益還元法：不動産の収益性に着目して、その不動産から将来得られるべき価値を現在価値に割引して評価する。さらに直接還元法とDCF法に分けられる。
・直接還元法は、1期間の純収益を還元利回りで還元して価格を求めるものである。
・DCF法は、連続する複数の期間の純収益（家賃等）と復帰価格（将来の転売価格等）を現在価値に割引し、合計して価格を求めるものである。手法は緻密であるが将来の収入・支出の額・時期や復帰価格を予測する精度が評価額に大きく反映されるので、予測の精度を上げることや予測の根拠が重要である。