●法令上の制限で勉強することは
| 1 | 都市計画法 >①都市計画 ・都市計画区域 ・準都市計画区域 ・区域区分 >②用途地域 >③開発行為 >④開発許可が不要となる例外 >⑤開発許可申請に必要な書類等 >⑥市街化区域の建築制限 |
| 2 | 建築基準法 >①都市計画区域等内で建築確認が必要となる行為 >②建築確認が必要となる規模の大きい建築物 >③防火地域内の建築物の建築制限 >④準防火地域内の建築物の建築制限 |
| 3 | 国土利用計画法 >①土地の売買等の契約にあたる場合、あたらない場合 >②届出が必要な面積 >③届出が不要となる場合 >④事後届出制と事前届出制の比較 |
| 4 | 農地法 |
| 5 | 土地区画整理法 >①土地区画整理組合の設立 |
| 6 | 宅地造成規制法 >①許可を要する行為（規制区域内で行う造成工事） >②造成宅地防災区域 >③宅地造成工事規制区域 |
| 7 | その他の諸法令 |
１） 都市計画法
【都市計画法の内容】
・開発行為の規制
・都市計画制限等
| ●＝許可必要 ✘＝許可不要 |
建築物の建築 | 土地の形質変更 | ５ｔ超の物件の設置・堆積 | 許可不要の例外 |
| 都市計画施設の区域内・市街化開発事業の施行区域 | ● | ✘ | ✘ | あり |
| 事業地内 | ● ※工作物の建設についても許可必要 |
● | ● | なし |
・用途規制
・建蔽率
・容積率
・高さ制限
・防火・準防火地域
・単体規定
・建築確認
・建築基準法総合
・国土利用計画法
・農地法
・土地区画整理法
・その他法令上の制限
いずれも土地の利用に対して制限を加えるという性質があります
都市計画区域とは、都市計画法という法律によって、都道府県知事や国土交通大臣が指定するエリアのことで、市街化区域と市街化調整区域、非線引き区域に分けられます
都市計画区域の他には、都市計画区域外と準都市計画区域があります
準都市計画区域とは、準都市計画区域とは、都市計画区域に指定する要件を満たしていない等の理由で都市計画区域外にあるが、将来的に市街化が見込まれる区域の土地利用をあらかじめ規制し、将来的に一体の都市として総合的に整備・開発・保全されることを目的として都道府県が指定する区域のことを言います
※準都市計画区域に定めることができる都市計画
①用途地域
②特別用途地域
③特定用途制限地域
④高度地区
⑤景観地区
⑥風致地区
⑦緑地保全地域
⑧伝統的建造物群保存地区
区域区分とは、都市計画区域について、無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため必要があるときに定める市街化区域と市街化調整区域との区分のことをいいます。 区域区分は別名で線引きとも呼ばれています。
| ・市街化区域 | すでに市街地を形成している区域およびおおむね１０年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域 |
| ・市街地調整区域 | 市街化を抑制すべき区域（区域区分が定められていない都市計画区域もある） |
①第一種低層住居：低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域
②第二種低層住居専用地域：主として低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域
③第一種中高層住居専用地域：中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域
④第二種中高層住居専用地域：主として中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域
⑤第一種住居地域：住居の環境を保護するため定める地域
⑥第二種住居地域：主として住居の環境を保護するため定める地域
⑦準住居地域 国道：道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域
⑧近隣商業地域：近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便を推進するため定める地域
⑨商業地域 ：主として商業その他の業務の利便を増進するため定める地域
⑩準工業地域 ：主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進するため定める地域
⑪工業地域 ：主として工業の利便を増進するため定める地域
⑫工業専用地域 ：工業の利便を増進するため定める地域
●特別用途地区とは、用途地域内の一定の地区における当該地区の特性にふさわしい土地利用の増進、環境の保護等の特別の目的の実現を図るため、当該用途地域の指定を補完して定める地区。
●高層住居誘導地区とは、住居と住居以外の用途とを適正に配分し、利便性の高い高層住宅の建設を誘導するため、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域または準工業地域で一定の容積率が指定されている地域において定められる地区
●高度地区とは、用途地域内において市街地の環境を維持し、又は土地利用の増進を図るため、建築物の高さの最高限度又は最低限度を定める地区である
●高度利用地区とは、用途地域内の市街地における土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新とを図るため、建築物の容積率の最高限度及び最低限度、建築物の建ぺい率の最高限度、建築物の建築面積の最低限度並びに壁面の位置の制限を定める地区である。
●特定街区とは、市街地の整備・改善を図ることを目的に、ある街区において、既定の容積率や高さの最高限度、及び壁面の位置の制限を定める街区
●都市施設は、都市計画区域外に定めることができる。市街化区域及び区域区分が定められていない都市計画区域には、都市施設のうち道路、公園、下水道を必ず定める
重要※地区計画：建築物の建築、土地の区画形質の変更等をしようとする者は、行為に着手する日の３０日前までに、市町村長に届け出なければならない
③●開発行為とは、主として建築物の建築、または特定工作物の建設の用に供する目的で行う、土地区画形質の変更をいう。
※第一種特定工作物：周辺地域の環境の悪化をもたらすおそれのある工作物
コンクリートプラント、アスファルトプラント、クラッシャープラント、危険物貯蔵庫等
※第二種特定工作物：大規模な工作物。
・ゴルフコース・１Ha（１０００㎡）以上の野球場、庭球場、遊園地、動物園等
| ④開発許可不要となる例外 都市計画法 |
| １）小規模開発の例外（開発許可不要）
①市街化区域：１.０００㎡未満の開発行為 ※市街化調整区域では、小規模であるという理由で、開発許可が不要となる例外はない ２）農林漁業用の建築物を建築するための開発行為 ３）区域に関係なく、開発許可が不要なもの ①公益上必要な建築物の建築のための開発行為 |
⑤開発許可申請に必要な書類等
※開発行為に関係のある公共施設については、その管理者と協議し、同意を得る。
※開発行為により設置される公共施設については、その管理者となる者と協議する。
⑥市街化区域の建築制限
※市街化区域のうち開発許可を受けた開発区域外の区域においては、都道府県知事の許可を受けなければ、建築物または第一種特定工作物を新築しまたは用途変更することはできない。
🌸●重要
・地区計画：建築物の建築、土地の区画形質の変更をしようとする者は、行為に着手する日の３０日前までに、市町村に届け出なければならない。
２）建築基準法
①都市計画区域等内で建築確認が必要となる行為
| ①新築：建築物の構造・規模にかかわらず必要 ②増築・改築・移転 ★防火地域・準防火地域：建築物の構造・規模にかかわらず必要 ★防火地域・準防火地域外：増築改築・移転する部分の床面積の合計が１０㎡を超える場合に、建築確認が必要 |
②建築確認が必要となる規模の大きい建築物
| 階数 | 延べ面積 | 高さ | 軒の高さ | |
| 木造建築物 | ３以上 | ５００㎡以上 | １３ｍ超 | ９ｍ超 |
| 木造以外の建築物 | ２以上 | ２００㎡超 | ||
| 特殊建築物 | １００㎡超 |
③防火地域内の建築物の建築制限
| 延べ面積１００㎡以下 | 延べ面積１００㎡超 | |
| 階数２以下 地階も含む |
耐火建築物または 準耐火建築 |
耐火建築 |
| 階数３以上 地階も含む |
耐火建築物 | 耐火建築物 |
④準防火地域内の建築物の建築制限
| 延べ面積 ５００㎡以下 |
延べ面積 ５００㎡超～ 1,500㎡以下 |
延べ面積 1,500㎡超 |
|
| 階数２以下 | 規制なし | ・耐火建築物 | |
| 階数３ 地階は含まない |
・耐火建築物 ・準耐火建築物 ・一定の技術的 基準に適合する 建築物 |
・耐火建築物 ・準耐火建築物 |
|
| 階数４以上 地階は含まない |
・耐火建築物 | ・耐火建築物 |
●延べ面積が、１０００㎡を超える建築物は、防火壁によって各区画の面積を１０００㎡以内とするよう区画しなければならない。ただし、耐火建築物、準耐火建築物または主要構造部が不燃材料で造られた建築物等の一定の場合は、防火壁によって区画する必要はない
●高さ２０mを超える建築物には避雷設備を設置する
●高さ３１ｍを超える建築物には非常用の昇降機が必要
●道路とは幅員４ｍ以上（例外：2項道路とは、幅員４ｍ未満の道路で、特定行政庁が指定したものは、道路とみなす）
※道路に関する規制
・接道義務：①建築物の敷地は、道路に２ｍ以上接していなければならない。
②例外）その敷地の周囲に広い空き地がある建築物等で、特定行政庁が交通上、安全上及び衛生上支障がないものと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの。
●商業地域の建蔽率は10分の８
●建蔽率＝建築面積÷敷地面積
●容積率＝延べ面積＝敷地面積
●前面道路の幅員が１２ｍ以上の場合、指定容積率がそのまま適応される
●防火地域以内の制限：3階以上の建築物、または延べ面積が１００㎡を超える建築物は耐火建築物にしなければならない。
●準防火地域内の制限：4階以上の建築物、または延べ面積が1,500㎡を超える建築物は耐火建築物にしなければならない。
●過半主義：建築物の敷地が異なる用途地域にわたる場合は、その敷地の全部について、敷地の過半が属する用途地域の規制に服します。
３）国土利用計画法
①土地の売買等の契約にあたる場合、あたらない場合
| 土地の売買等の契約にあたる場合 | 土地の売買等の契約にあたらない場合 |
| ①売買契約（予約等も含む） ②交換契約 ③賃借権（設定の対価がある場合） ④地上権設定契約（設定の対価がある場合） |
①抵当権設定契約 ②贈与契約 ③賃借権（設定の対価がない場合） ④地上権設定契約（設定の対価がない場合） ⑤相続・遺贈・遺産分割 ⑥時効取得 |
| ●土地等の売買契約を締結した場合、契約締結後2週間以内に事後届出をしなければならない | |
②届出が必要な面積
| 区域指定なし ・事後届出制 |
注視区域 ・事前届出制 |
監視区域 ・事前届出制 |
| ①市街化区域：2,000㎡以上 ②市街化調整区域：5.000㎡以上 ③区域区分が定められていない、 ・市街化区域を除く都市計画区域：5.000㎡以上 ・都市計画区域以外（準都市計画区域を含む）:10,000㎡以上 |
都道府県の規制で定められた面積以上 | |
| ②事後届け出が必要な区域：指定のない区域における土地取引 | ||
③届出が不要となる場合
| ①民事調停法による調停に基づく場合 ②当事者の一方または双方が国・地方公共団体等である場合 ③農地法３条許可を受けた場合 ④土地の相続は事後届け出不要（土地の売買契約にあたらない） |
| ※事後届け出内容：土地の利用目的のみで、対価の額は不要。 |
④事後届出制と事前届出制の比較
| 事後届出制 | 事前届出制 | |
| 時期 | ・契約を締結した日から起算して２週間以内 | ・契約締結前 |
| 審査対象 | ・土地の利用目的のみ | ・土地の価格 ・および土地の利用目的 |
| 勧告に従わない場合 | ・公表されることがある ・契約は有効 ・罰則なし |
・公表されることがある ・契約は有効 ・罰則なし |
| 無届の場合 | ・契約は有効 ・罰則あり |
・契約は有効 ・罰則あり |
４）農地法
●農地法の規制対象となるのは、農地と採草放牧地
●農地であるか否かは、客観的事実状態で（現況）で判断する
●３条許可（権利移動）：許可権者（農業委員会）
・市街化区域内の特則（なし）
※農地→農地
※採草放牧地→採草放牧地
※採草放牧地→農地
●４条許可（転用）
※許可権者（原則、都道府県知事。例外）農林水産大臣：４ha超の場合は農業委員会）
※農地→農地以外
・市街化区域内の特則（農業委員会へ届出）
●５条許可（転用目的の権利移動）
※許可権者（原則、都道府県知事。例外）農林水産大臣：４ha超の場合は農業委員会）
・市街化区域内の特則（農業委員会へ届出）
５）土地区画整理法
●土地区画整理事業は、減歩と換地という手法によって行われる。
※減歩とは宅地の所有者からその宅地の一部を一定の割合で、無償で提供してもることをいいます。
※換地とは施工前の宅地に代えて、施工後の宅地を交付することをいいます。
●施行者
①個人
②土地区画整理組合
③区画整理会社
④公的機関の施行
重要
🌸①土地区画整理組合の設立
・組合は７人以上共同して定款等を作成し、都道府県知事の許可を受けて成立し、法人となる。
・組合は、設立の許可を受ける場合、施行区域内の宅地の所有者等の一定の同意を得なければならず、許可後の施行区域内の宅地の所有者は、全て組合員となる。
・組合は、その事業に要する経費に充てるため、賦課金として組合員（参加組合員以外）に対して金銭を賦課徴収することができる。
・組合員は、賦課金の納付について、相殺をもって組合に対抗することができない。
●仮換地
６）宅地造成規制法
🌸重要🌸
①許可を要する行為（規制区域内で行う造成工事）
※申請＝造成主
※申請時期＝工事着手前
※許可権者＝都道府県知事
・宅地以外を宅地にするため、または宅地においてする（宅地以外にするものを除く）土地の形質の変更で次のいずれかに該当するもの
①高さ２ｍを超える崖が生じる切土
②高さ１ｍを超える崖が生じる盛土
③切土と盛土を同時にする場合、２ｍを超える崖が生じる場合
④切土、盛土をする土地の面積が５００㎡を超える場合
②造成宅地防災区域
※規制区域以外で、既存の宅地等の安全確保の対策を行うために指定されるもので、宅地造成工事規制区域内の土地を除く。
③宅地造成工事規制区域
※主として新規の宅地造成での災害防止
７）その他の諸法令
●許可権者＝原則、都道府県知事
例外）
①自然公園法＝国立公園（環境大臣の許可）・国定公園（都道府県知事の許可）
②文化財保護法＝文化庁長官の許可
③道路法、河川法、海岸法、湾港法＝管理者の許可
④生産緑地法＝市町村長の許可
⑤土壌汚染対策法＝都道府県知事への届出
