権利関係

権利関係とは民法学習です。法令学習の基本である民法を、きちんと覚えることが宅建合格の決めてになります。この項目については、記憶学習だけでは点数を取ることが難しいため、民法学習を基本に応用等が必要になる学習です。

★権利関係は下記内容で構成されています。

１	意思表示 >①脅迫 >②虚偽表示 >③心裡留保 >④錯誤 >⑤公序良俗違反
２	制限行為能力 >①未成年者 >②成年後見人 >③被保佐人 >④被補助人
３	代理 >①顕名 >②代理人が詐欺等にあった場合の効果 >③制限行為能力者も代理人になれる >④自己契約、双方代理の禁止 >⑤無権代理 >⑥無権代理の相手方の保護 >⑦表見代理 >⑧復代理人 >⑨任意代理人と法定代理人
４	弁済 >①第三者による弁済 >②弁済の受領権限のない者への弁済 >③代物弁済・供託 >④弁済による代位
５	同時履行の抗弁権 >①同時履行の抗弁権が認められる場合
６	相殺 >①相殺適上（相殺が可能な状態） >②時効によって消滅した自働債権 >③不法行為によって生じた債権 >④受動債権の差押え後に取得した自働債権
７	債務不履行 >①履行不能 >②履行遅滞
８	契約解除
9	危険負担
1０	担保責任
11	手付
12	物件変動 >①第三者にあたる者 >②第三者にあたらない者 >③取消し・解除・時効完成と第三者
13	抵当権 >①抵当権の特徴 >②抵当権の性質 >③物上代位 >④抵当権の効力が及ぶ範囲 >⑤法定地上権 >⑥一括競売 >⑦抵当権と賃借権の関係 >⑧抵当権消滅請求
14	保証 >①保証債務の成立 >②保証契約 >③保証の性質 >④保証債務の範囲
15	連帯債務 >①連帯債務とは >②連帯債務の原則 >③保証と連帯債務の比較
16	賃貸借 >①賃借人と賃貸人の義務 >②賃貸人の交替、賃借権の譲渡・転貸 >③賃貸借の終了と転貸借 >④敷金（返還時期）
17	借地借家法 ★借地権 >①賃貸借の期間 >②賃貸借の終了・更新 >③定期借地権 ★借家権 >①存続期間 >②終了・更新 >③対抗力
18	時効 >①取得時効 >②債権の消滅時効 >③時効の中断事由 >④時効の援用
19	不法行為 >①不法行為 >②使用者責任 >③共同不法行為 >④工作物責任
20	相続 >①法定相続人 >②法定相続分 >③相続の承認、放棄 >④遺言 >⑤遺留分の分割
21	不動産登記法 >①表示に関する登記 >②権利に関する登記
22	共有 >①保存行為 >②管理行為 >③変更行為 >④処分
23	区分所有法 >①決議要件
24	請負 ★請負人の担保責任 >①瑕疵修補請求 >②損害賠償請求 >③解除
25	委任 ★委任者と受任者 >①報酬 >②費用 >③注意義務 >④その他
26	贈与
27	使用貸借
28	担保物件 ※抵当権以外の担保物件 >①質権 >②先取特権 >③留置権 >④物上代位
29	条件 >①停止条件 >②解除条件
30	債権譲渡 >第三者に対する対抗要件

１）意思表示

・意思表示とは、一定の法律効果を発生させるために、意思を外部に対して表示する行為のことをいいます。また、法律で定められた権利や義務が発生したり消滅したりすることをいいます。※相手に騙された場合、取消可能（善意の第三者へは対抗不可）
※第三者に騙された場合、相手が悪意なら取消可能（善意の第三者へは対抗不可）

①脅迫
・他人に害悪を告知し、他人に畏怖を与えることにより、他人に真意に反した意思表示を行なわせようとする行為である。※相手に騙された場合、取消可能（善意の第三者へは対効可）
※第三者に騙された場合、取消可能（善意の第三者へは対抗可）

②虚偽表示
・本人が相手方と通じて、虚偽の意思表示をすることを「虚偽表示」といい、民法では虚偽表示にもとづく法律行為を原則として無効としている。
※無効（善意の第三者へは対抗不可）

③心裡留保
・冗談やうそで（本人は知っている）
※原則：有効
※例外：相手が悪意または有過失の場合、無効

④錯誤
・勘違い
★無効主張の要件＝①要素の錯誤があること。②重過失がないこと。
★善意の第三者との関係＝無効を主張できる。
※原則：無効
※例外：重過失がある場合、無効を主張できない。

⑤公序良俗違反
・公の秩序、または善良の風俗に反する事項を目的とする法律行為は無効とされている
※反社会的な契約：無効（善意の第三者へは対抗可）

	意思表示内容	効果	善意の第三者
詐欺	相手にだまされた	取消し可能	対抗不可
	第三者にだまされた	相手が悪意なら 取消し可能
虚偽表示	相手とぐるになった	無効	対抗不可
脅迫	相手に脅された	取消し可能	対抗可
	第三者に脅された
錯誤	勘違い	原則：無効 例外：重過失があると 無効を主張できない	対抗可
心裡留保	うそや冗談を言った	原則：無効 例外：相手が悪意または有過失の場合は、無効	✘
公序良俗違反	反社会的な契約	無効	対抗可
制限行為能力	制限行為能力者の行為	取消し可能	対抗可

 

☆意思表示の過去問　腕だめし

２）制限行為能力

・制限能力者とは、「制限行為能力者」とも呼ばれ、自らの意思に基づいて判断ができない、または法律行為をすることのできない者のこと。 民法20条では、「制限能力者」は具体的に未成年者、成年被後見人、被保佐人、同意権付与の審判を受けた被保佐人としている
※制限行為能力者の行為：取消し可（善意の第三者へは対抗可）

①未成年者
・満18歳をもって成人とされ（民法4条）、17歳までを未成年者と言います。 未成年者は、制限行為能力者とされ、その利益を保護するために、保護者などの法定代理人の同意を得ずにした契約は、未成年者自身又は法定代理人が取り消すことができます。
※単独では有効な法律行為をすることができない

例外）①保護者の同意を得た場合。②単に権利を得（贈与を受ける）義務を免れる行為（債務の免除）③処分を許された財産の処分③営業の許可を受けた営業上の行為

②成年後見人
・精神上の障害により判断能力を欠くとして、家庭裁判所から後見開始の審判を受けた人と定義されています。
※単独では完全に有効な法律行為をすることができない
例外）日用品の購入その他日常に関する行為は単独で有効に行為することができる。

③被保佐人
・家庭裁判所の審判により、一定の法律行為をするに当たって、保佐人のサポートを受ける必要があるとされた者をいいます。 保佐が開始されるのは、本人やその家族などから申立てを受けた家庭裁判所の判断により、本人が「精神上の障害により事理を弁識する能力が著しく不十分」の状態にあると認められた場合です。
※単独では有効な法律行為をすることができる。

④被補助人
・精神上の障害があるために、補助人を付けられた者のこと。 精神上の障害により物事を判断する能力が不十分である者について、家庭裁判所は、本人・配偶者・親族などの請求に基づいて審判を行ない補助開始の決定をし、補助人を職権で選任する
※単独では有効な法律行為をすることができる。
例外）家庭裁判所の審判で定められた特定の行為のみ、単独で法律行為ができない。（補助人の同意が必要）

【制限行為能力者まとめ】

未 成 年 者	原則	単独では有効な法律行為（契約）をすることができない
	例外	①保護者の同意を得て行った場合 ②単に権利を得（贈与を受ける）、義務を免れる行為（債務の免除） ③処分を許された財産の処分（小遣い） ④営業の許可を受けたその営業上の行為
成 年 被 後 見 人	原則	単独では完全に有効な法律行為（契約）をすることができない
	例外	日用品の購入その他日常的に関する行為は、単独で有効に行為をすることができる
被 保 佐 人	原則	単独で有効な法律行為（契約）をすることができる
	例外	財産上重要な行為については単独で法律行為（契約）をすることができない（保佐人の同意が必要） 財産上重要な行為とは、 ①元本を領収し、または利用すること ②借金をしたり、保証人になったりすること、 ③不動産または重要な財産の取引（売買等） ④新築、増改築または大修繕をすること ⑤相続の承認・放棄または遺産分割をすること ⑥宅地５年、建物３年を超える期間の賃貸借契約をすること等
被 保 佐 人	原則	単独で有効な法律行為（契約）をすることができる
	例外	家庭裁判所の審判で定められた特定の行為のみ、単独で法律行為（契約）ができない（補助人の同意が必要）

【保護者の権限】

制限行為能力者	保護者	同意権者	取消権	追認権	代理権
未成年	親権者 未成年後見人 （法定代理人）	〇	〇	〇	〇
成年被後見人	成年後見人	✘	〇	〇	〇
被保佐人	保佐人	〇	〇	〇	▲
被補助人	補助人	▲	▲	▲	▲

〇は権限が有り　▲は家庭裁判所の審判により付与することができる

【制限行為能力者の相手方の保護】

制限行為能力者の詐術	制限行為能力者が、行為能力者だと信じさせるために詐術を用いたときは、取消権は認められない。
法定追認	追認できるものが、下記の行為等をしたときは、法律上、追認したものとみなされる ①自分から契約の履行をすることと ②相手方に履行を請求すること

 

☆制限行為能力者の過去問　腕試し

３）代理

①顕名

原則	代理人自身のためにしたものとみなされる。　代理人・相手方に契約が成立する
例外	相手方が悪意、有過失の場合は、本人・相手方間に契約が成立する

②代理人が詐欺等にあった場合の効果

詐欺等の有無の判断	代理人を基準に判断
取消権を有する者	本人

③制限行為能力者も代理人になれる

制限行為能力者も代理人になれるが、制限行為能力を理由として、代理行為を取消すことはできない

④自己契約、双方代理の禁止

原則	自己契約・双方代理禁止。　　違反すると無権代理になる
例外	①本人があらかじめ許諾した場合 ②債務の履行

⑤無権代理とは、契約した者に代理権がない場合

原則	代理人自身のためにした契約となる。本人に効果は帰属しない。
本人の追認	契約時に遡って有効になる
例外）代理人が本人のために契約した時：相手方が悪意または（善意）有過失の場合、本人に契約の効果が帰属する。

⑥無権代理の相手方の保護

種類	内容	効果	相手方の状態
催告権	追認するかどうか本人に催告することができる	相当期間内に本人の確答がないときは追認を拒絶したものとみなされる	悪意でも可
取消権	無権代理による契約を取消すことができる	本人は、もはや追認できなくなる	善意に限る（過失はあってもよい）
無権代理人への責任追及	無権代理人に履行または損害賠償請求できる	無権代理人に履行または損害賠償義務が生じる	善意無過失に限る

⑦表見代理
１）代理権授与の表示による表見代理
・実際には代理権を与えていないにもかかわらず、本人が代理権を与えたと表示した場合

２）権限外行為の表見代理
・本人に与えていた代理権の範囲外の行為をした場合

３）代理権消滅後の表見代理
・本人が以前代理権を与えていたが、それが消滅していた場合

⑧復代理人

①復代理人を選任しても、代理人は代理権を失わない ②復代理人の権限は、代理人の権限を越えることはできない ③代理人の代理権が消滅すると、復代理人の代理権も消滅する

⑨任意代理人と法定代理人

	復代理人を 選任できる場合	復代代理人の行為に対する代理人の責任
任意 代理人	①本人許諾を得たとき	原則：復代理人の代理行為について選任・監督についての責任のみを負う 例外：本人の指名に従って復代理人を選任した場合は、復代理人が不適任または不誠実であることを知りながら、その旨を本人に通知しまたは復代理人を解任することを怠ったときに限り、本人に対して責任を負う
	②やむを得ない事由があるとき
法定 代理人	いつでも自由に復代理人を選任できる	原則：復代理人の代理行為に関する全責任を負う 例外：やむを得ない事由により復代理人を選任したときは、専任・監督責任のみ負う

 

☆代理の過去問で腕試し

 

４）弁済

※債務者が本旨に従った給付を行って債権者を満足させることをいいます。

①第三者による弁済：

原則	第三者も弁済することができる ※利害関係を有する第三者は債務者の意志に反して弁済することができる。 （例：物上保証人。抵当不動産の第三取得者など）
例外	①債務の性質が第三者の弁済を許さない場合 ②当事者が反対の意思表示をした場合 ③利害関係のない第三者（債務者の親、兄弟や友人）は、債務者の意志に反して弁済することができない。

②弁済の受領権限のない者への弁済

原則	弁済の受領権限のない者への弁済は原則、無効です。
例外 弁済が有効になる場合	①弁済者が善意無過失で、債権の準占有者へ弁済したとき ②弁済者が善意無過失で、受領書（領収書）を持参してきた者へ弁済したとき

③代物弁済・供託

代物弁済	代わりのもので弁済すること	債権者の承諾が必要
供託	供託所に預けることによって弁済の代わりにすること	①債権者が弁済の受領を拒んだとき ②債権者が弁済を受領することができないときに供託することができる

④弁済による代位

☆弁済の過去問で腕試し

 

５）同時履行の抗弁権

・相手方が履行またはその提供しないときに、自らの債務の履行を拒むことができる権利のことです。相手方が履行するまでは自分も履行しないと主張することです。

①同時履行の抗弁権が認められる場合

①売買契約の取消し・解除における、当事者双方の現状回復 ②建物買取請求権を行使した場合における、土地賃借人の土地明渡義務と賃貸人の建物代金支払義務 ③請負契約にｐける請負人の目的物引渡義務と注文者の報酬支払義務 ④請負契約における請負人の損害賠償義務と注文者の報酬支払義務

②同時履行の抗弁権が認められない場合

①代金債務の弁済と、その担保のためにされた抵当権設定登記の抹消登記手続き（弁済が先） ②賃貸借終了時における賃借人の明渡義務と賃貸人の敷金返還義務（明渡が先） ③造作買取請求権を行使した場合における、建物賃借人の建物明渡義務と賃貸人の造作代金支払義務

６）相殺

・相殺とは、債権者が、自己の債権と同種の債務を債務者に対して負っている場合に、その債権と債務を対等額で消滅させることをいいます。

①相殺適上（相殺が可能な状態）

【具体例】 ①原則として、２人がお互いに債権を持っていること ②両債権が同種のものであること（金銭債権である場合等） ③両債権が弁済期にあること ④両債権が性質上相殺を許すものであること

②時効によって消滅した自働債権
※自働債権が時効消滅すると、本来なら相殺ができなくなるはずです。自働債権が消滅した後でもその前に相殺適状になっていれば、相殺することができるとされています。

③不法行為によって生じた債権
※加害者側から相殺はできませんが、被害者側からは相殺できます。

④受動債権の差押え後に取得した自働債権
※受動債権の差押え後に、自働債権を取得しても、これによる相殺を差押債権者に対抗することはできません。

☆相殺の過去問で腕試し

７）債務不履行
・債務債務不履行（契約不履行）とは、 契約によって約束した義務を果たさないこと（守らないこと） をいいます。

※債務不履行の種類
①履行不能：履行が不可能になること。債務者に責めの帰すべき事由（故意または過失）があること。
②履行遅滞：履行が可能であること。債務者に責めの帰すべき事由（故意または過失）があること。履行期を過ぎること。

☆債務不履行・契約解除の過去問で腕試し

８）契約解除

・契約の解除とは、 契約当事者の一方の意思表示によって、契約の効力をさかのぼって消滅させること をいいます。 解除権には、解除の発生原因が、契約と法律のいずれに定められているものであるかによって、「約定解除権」と「法定解除権」の2種類に分けることができます

９）危険負担

・売買等の双務契約が成立した後に、一方の債務が債務者の責任がない事由（災害など）で目的物が滅失や損傷し、（物を引渡すという債務が）履行できなくなった場合に、そのリスクを当事者のいずれが負担するか、という問題で、民法ではこれに対する回答が明記されています。

☆危険負担の過去問で腕試し

１０）担保責任

・瑕疵（通常備えているべき性質を欠いている状態）ある特定の物や権利などを給付した者は、これを取得した者に対して、その責任を負担すると言うものです。

☆担保責任の過去問で腕試し

 

１１）手付

・売買契約・請負契約・賃貸借契約などの有償契約において、契約締結の際に、当事者の一方から他方に対して交付する金銭などの有償物のこと。

☆手付の過去問で腕試し

 

１２）物件変動

・「物権変動」とは、契約やその他の原因によって、物権が発生したり、変更となったり、消滅したりすること。 例えば、ＡがＢに土地を売却する場合、所有権がＡからＢに移転するような場合である。

①第三者にあたる者

①二重譲渡の買主（善意・悪意は問わないが、背信的悪意者等は含まれない） ②売主から抵当権の設定を受けた者 ③売主からの賃貸人 ④共有者が持分を売却した場合における他の共有者

②第三者にあたらない者

①詐欺・強迫によって、登記の申請を妨げた者 ②他人のために登記を申請する義務のある者 ③背信的悪意者 ④不法占拠者 ⑤無権利者 ⑥転々移転の場合における前主

③取消し・解除・時効完成と第三者

	～前の第三者との関係	～後の第三者との関係
取消し	詐欺による取消しは、善意による第三者には対抗できない	登記を先にした者が勝つ
解除	解除した者と第三者では、登記を先にした者が勝つ
時効完成	登記がなくても、時効による取得を主張できる ※時効取得者が勝つ

 

☆物件変動の過去問で腕試し

 

１３）抵当権

・ 抵当権とは、目的物の占有を移転せずに担保して、債務者の弁済がない場合に、目的物を競売し、競売代金から優先して弁済を受けることができる権利です。

①抵当権の特徴	目的物の占有を移転せずに担保にする ・抵当権設定者は、目的物を使ったり、賃貸したり、売却したりできる
物上保証	債務者以外の者が抵当権を設定した場合のこと
抵当権の目的物	土地、建物、地上権、永小作権

②抵当権の性質

付従性	被担保債権が無効であれば、抵当権は成立しない 被担保債権が消滅すれば、抵当権の消滅する
随伴性	被担保債権が譲渡されれば、抵当権も移転する

③物上代位

物上代位の対象	保険金請求権、損害賠償請求権、賃料、売買代金
要件	金銭が抵当権設定者に支払われる前に、抵当権者がその請求権を差押えしなければならない。

④抵当権の効力が及ぶ範囲

効力が及ぶもの	①不動産の構成部分となって独立性を失ったもの ②抵当権設定当時の従物 ③借地上の建物に抵当権を設定した場合の借地権
効力が及ばないもの	①土地に抵当権を設定した場合における、その土地上の建物 ②建物に抵当権を設定した場合における、その敷地 ③抵当権設定後の従物

・優先弁済を受ける利息等の範囲

利息その他の定期基金や遅延損害金

満期となった最後の２年分

 

⑤法定地上権

成立要件	①抵当権設定当時に、土地の上に建物が存在すること。（建物について登記がされている必要はない） ②抵当権設定当時に、土地と建物の所有者が同一人であること。 ※抵当権設定後に、土地または建物のどちらかが譲渡され、土地と建物が別人の所有に属した場合。 ③土地と建物の一方または両方に抵当権が存在すること。 ④競売の結果、土地と建物の所有者が別々になること。

 

⑥一括競売

要件	更地に抵当権が設定された後、建物が築造された場合、抵当権者は、土地とともに建物を競売にかけることができる。
権利内容	優先的に弁済を受けることができるのは、土地の代価についてのみである。

⑦抵当権と賃借権の関係

原則	抵当権と賃借権では、先に対抗要件を備えたほうが優先する
抵当権による同意	賃借権の登記前に登記した抵当権者のすべてが同意し、かつ、その同意の登記をしたときは、抵当権設定登記後の賃借権であっても、抵当権者に対抗できる
引渡しの猶予	抵当権者に対抗できない場合でも、競売手続き開始前から抵当権の目的である建物を使用・収益していた賃借人は、競売で買受人が買い受けた時より６ケ月間は買受人に引き渡さなくてよい。

⑧抵当権消滅請求

要件	第三取得者が、抵当権に対し、一定の金額を支払うことによって、抵当権を消滅して欲しいと請求します。この請求は抵当権の実行としての競売によいる差押えの効力が発生する前にしなければなりません。抵当権実行後は抵当権消滅請求はできなくなります
抵当権消滅請求ができない者	①主たる債務者 ②保証人及びこれらの者に承継人

 

・根抵当権
※根抵当権とは、一定範囲内の不特定の債権を極度額を限度として担保する目的で設定する抵当権を根抵当権という。
※付従性・随伴性について
①元本確定前：付従性・随伴性は無し
②元本顎堤後：付従性・随伴性有り
※被担保債権の範囲：確定した元本ならびに利息その他の定期金および債務不履行によって生じた損害賠償額の全部につき、極度額を限度として根抵当権を行うことができる。
★利息については、。最後の２年分との制限は無し。

☆抵当権の過去問で腕試し

 

１４）保証

・保証とは「債務者(契約者)が債務を履行しない場合に、保証人がその履行を代わりに行う制度」です。 たとえばお金の貸し借りを例にすると、万が一借りた人がお金を返さなかった場合に、代わりに自身が返済する義務を負うケースが保証に該当します。

①保証債務の成立
・保証債務は、保証人と債権者との間で保証契約を締結することで成立します。
保証人は、主たる債務者から委託を受けていなくてもよく、さらに主たる債務者の意志に反して保証契約を締結することができます。
②保証契約は書面でしなければ効力を生じません。

③保証の性質

性質	内容	具定例
付従性	保証債務は、主たる債務に付き従う	・主たる債務が成立しない場合、保証債務も成立しません。 ・主たる債務が消滅すると保証債務も消滅します。 ・保証債務の内容が主たる債務より重い場合、保証債務は主たる債務の限度のみで成立します。 ・主たる債務について生じた事由の効力は、原則として保証人にも及ぶ。例）主たる債務の消滅時効の中断は、保証人にもその効力は及ぶ。
随伴性	主たる債務が移転すると、保証債務も移転します	保証人は新債権者に対して保証債務を負うことになる。
補充性	保証人の債務は、主たる債務者が弁済しないときに肩代わりするという補充的なもの	①催告の抗弁権 ・債権者がいきなり保証人に請求してきた場合には、保証人は、まず主たる債務者に催告してくれと言って請求を拒むことができる。 ②検索の抗弁権 ・債権者が主たる債務者に催告した後でも、保証人が主たる債務者に弁済の資力があり、かつ、強制執行が容易であることを証明したときは、債権者は、まず主たる債務者の財産について執行しなければならない。

④保証債務の範囲

保証債務の範囲	①主たる債務に従たるもの（利息、違約金、損害賠償など）も含まれる。 抵当権と異なり、利息について「最後の２年分」という制度はない ②保証人は、保証債務についてのみ、違約金または損害賠償の額を定めることができる。
分別の利益	保証人が数人いる場合を共同保証という。この場合、原則として、各保証人は主たる債務の額を保証人の頭数で割った額についてのみ保証債務を負担すればよい。
保証人の求償権	保証人が債権者に弁済したときは、その分を主たる債務者に請求できる

 

☆保証・連帯債務の過去問で腕試し

 

１５）連帯債務

①連帯債務とは、当事者の意思表示や法律の規定により、１つの債権（債務）について、複数の債務 者（連帯債務者）が各自独立して、それぞれ債務の全額を負担する債務をいう。 債権者は連帯債務者の誰に対しても、全額の請求ができる。

②連帯債務の原則：連帯債務者の１人に生じた事由は、他の連帯債務者に影響しない。
例外）他の連帯債務者に影響する場合：①履行②請求③更改④混同⑤時効⑥免除（時効や免除は負担部分にのみ影響する）

③保証と連帯債務の比較	保証	連帯保証
催・検索の抗弁権	●	✘
分別の利益	●	✘
主たる債務者に生じた事由	保証人に及ぶ	連帯保証人に及ぶ
保証人、連帯保証人に生じた事由	原則：主たる債務者には及ばない 例外）履行・相殺は及ぶ	原則：主たる債務者には及ばない 例外）履行・相殺・請求・混同・更改は及ぶ

☆連帯債務の過去問で腕試し

 

１６）賃貸借

・賃貸借とは，当事者の一方（賃貸人）がある物を相手方（賃借人）に使 用・収益させ，借主がその賃料を支払うことを約束する契約です。

①賃借人と賃貸人の義務

賃貸人の義務	①賃貸人に目的物を使用収益させる義務 ②修繕義務 ※通常損耗の補修費用は原則として、賃貸人が負担する。ただし、特約によって、賃借人に通常損耗についての現状回復費用を負担させることは可能です。
賃借人の義務交替	賃料支払い義務 原則：後払い

②賃貸人の交替、賃借権の譲渡・転貸

賃貸人の交替	賃貸人の承諾は不要
賃借権の譲渡・転貸	賃貸人の承諾が必要 ※無断譲渡・転貸の場合、賃貸人は、原則として賃貸借契約を解除できる ※例外として、背信的行為と認めるに足らない特段の事情がある場合には、解除できない

③賃貸借の終了と転貸借

	転借人への対抗可否
建物賃貸借における 期間満了・解約の申入れ	転借人へ通知しなければ対抗できない ・通知後６ケ月で、転貸借が終了
合意解除	転借人に対抗できない
債務不履行による解除	①転借人に対抗できない ②解除の際、転借人への通知は不要

④敷金（返還時期）

敷金返還発生時期	建物明渡し時期の発生 ・敷金と建物明渡しは同時履行の関係にはありません。 建物明渡しが先です。
賃貸人の交替	敷金に関する権利義務は、当然に新賃貸人に承継される
・賃借人の交替 ・賃貸借の譲渡	敷金に関する権利義務は、原則として、新賃借人には承継されない

 

☆賃貸借の過去問で腕試し

 

１７）借地借家法(借地・借家）

・借地借家法は、民法の特別法として平成４年に施行された法律です。 建物の所有を目的とする土地の賃借権（借地権）の存続期間・効力、及び建物の賃貸借の契約の更新・効力等に関する規定が置かれており、民法に優先して適用される法律となっています。

借地・借地権
借地権とは、建物所有を目的とする地上権または土地の賃借権をいいます。

①賃貸借の期間

	民法	借地	借家
最長	２０年 ※２０年を超える期間を定めたときは２０年	制限なし	制限なし
最短	制限なし	３０年 ※３０年未満の期間を定めたときは３０年	１年未満の期間を定めたときは、期間の定めのないものとなる
期間を定めない	可能	３０年になる	可能

②賃貸借の終了・更新

	民法	借地	借家
期間の定めあり	期間満了後、賃借人が使用収益を継続し、賃貸人が異議を述べない場合、同一の条件で更新したものと推定	①請求により更新 ②使用継続による更新※正当事由がある場合に、遅滞なく異議を述べたときは更新されない	①１年前から６ケ月前までに更新拒絶の通知がなければ更新 ②期間満了後の使用継続に遅滞なく異議を述べないと更新になる
期間の定めなし	解約申し入れ後 ・土地　１年 ・建物　３ケ月 で契約終了	３０年	賃貸人からの解約申し入れは、正当事由が必要、６ケ月後に終了。

③定期借地権

	一般定期借地権	建物譲渡特約付借地権	事業用定期借地権
存続期間	５０年以上	３０年以上	１０年以上５０年未満
書面の要否	書面	制限なし	公正証書
建物買取請求	認めない	譲渡特約が必要	認めない
更新	認めない	建物譲渡により借地権が消滅するので更新なし	認めない
建物用途	制限なし	制限なし	もっぱら事業用 ※居住用に供するものは除く

借家

①存続期間

	民法	借地	借家
最長	２０年 ※２０年を超える期間を定めたときは２０年	制限なし	制限なし
最短	制限なし	３０年 ※３０年未満の期間を定めたときは３０年	１年未満の期間を定めたときは、期間の定めのないものとなる
期間を定めない	可能	３０年になる	可能

 

②終了・更新

	民法	借地	借家
期間の定めあり	期間満了後、賃借人が使用収益を継続し、賃貸人が異議を述べない場合、同一の条件で更新したものと推定	①請求により更新 ②使用継続による更新※正当事由がある場合に、遅滞なく異議を述べたときは更新されない	①１年前から６ケ月前までに更新拒絶の通知がなければ更新 ②期間満了後の使用継続に遅滞なく異議を述べないと更新になる
期間の定めなし	解約申し入れ後 ・土地　１年 ・建物　３ケ月 で契約終了	３０年	賃貸人からの解約申し入れは、正当事由が必要、６ケ月後に終了。

③対抗力

	民法	借地	借家
対抗要件	賃借権の登記	①賃借権の登記 ②借地上の建物の自己名義の登記 ③建物が滅失した場合、一定事項の掲示 ※滅失の日から２年間	①賃借権の登記 ②建物の引渡し

 

１８）時効

・ある出来事から一定の期間が経過したことを主な法律要件として、現在の事実状態が法律上の根拠を有するものか否かを問わず、その事実状態に適合する権利または法律関係が存在すると扱う制度、あるいはそのように権利または法律関係が変動したと扱う制度をいう。

①取得時効・所有権の事項が完成するためには、所有の意志をもって平穏かつ公然に占有を継続することが必要である。

占有開始の占有者の主観	占有継続期間
善意無過失	１０年
善意無過失	２０年
悪意

②債権の消滅時効

	消滅時効の起算点	時効期間
①確定期限付債権	期限到来の時から	１０年間
②不確定期限付債権	期限到来の時から	１０年間
③期限の定めがない債権	債権成立の時から	１０年間
※債権以外の財産権 地上権 抵当権 ・所有権は消滅時効にかからない	✘	２０年

 

③時効の中断事由

①	裁判上の請求（訴え提起等）
②	差押え・仮差押え・仮処分
③	催告（裁判外請求）
④	承認

④時効の援用

時効援用者	時効により直接利益を受ける者
例）	①債務者 ②保証人・連帯保証人 ③物上保証人 ④抵当不動産の第三取得者

 

１９）不法行為

・故意（わざと）または過失（不注意）により違法に他人に損害を与えた行為をいう。 不法行為では、被害者は加害者に対して、損害賠償請求権を取得する。

①不法行為

不法行為による損害賠償債務が履行遅滞になる時期	不法行為の時（損害発生時）
不法行為による損害賠償請求の消滅時効期間	①被害者またはその法定代理人が損害および加害者を知った時から３年間 ②不法行為の時から２０年間

②使用者責任

意味	使用者は、被用者が事業の執行につき第三者に加えた損害を賠償する責任を負う
要件	使用者責任が成立するには、被用者に不法行為が成立することが必要
効果	被害者は、使用者にも損害賠償を請求することができる。 被害者に損害を賠償した使用者は、被用者に求償することができる。

③共同不法行為
数人が共同の不法行為により他人に損害を与えた場合、それらの者は連帯して被害者に損害賠償の責任を負う。

④工作物責任

	損害賠償の責任を負う順番	損害の発生を防止するのに必要な注意をしたとき
占有者	第一次的	責任を負わない（過失責任）
所有者	第二次的 ※占有者が責任を負わない場合	責任を負う（無過失責任）

 

☆不法行為の過去問で腕試し

 

２０）相続

・民法では，人が死亡すると，その人の財産は相続人に承継されることとされ ています。 承継される財産には，預貯金や不動産などの積極財産だけでなく， 銀行に対するローンなどの債務（消極財産）も含まれます。

①法定相続人

配偶者 ※常に相続人	第一順位	被相続人の子（胎児を含む）	実子と養子と被摘出子との間に順位の差はない
	第二順位	被相続人の直径存続	親等の近い者が優先する
	第三順位	被相続人の兄弟姉妹	✘

 

②法定相続分

相続人	相続分	補足
配偶者と子	配偶者は２分の１。 子も２分の１	①（養子、胎児を含む）の相続分は平等 ②非摘出子は摘出子の２分の１
配偶者と直径存続	配偶者は３分の２ 直径存続は３分の１	直径存続の相続分は平等
配偶者と兄弟姉妹	配偶者は４分の３ 兄弟姉妹は４分の１	①兄弟姉妹の相続分は平等 ②片親の違う兄弟姉妹は他の者の２分の１

③相続の承認、放棄

時期	承認・放棄は相続開始を知った時から３ケ月以内にしなければならない ・期間内に限定承認・放棄をしなかった場合、単純承認とみなされる ・相続開始前の放棄は認められない
方法	限定承認・放棄は家庭裁判所へ申述しなければならない ・相続人が複数ある場合の限定承認は、共同相続人の全員が共同して行わなければならない。
撤回・取消しの可否	・相続の承認・放棄の撤回は原則できない ・錯誤・詐欺等による無効・取消しを主張することはできる。 取消しの主張は家庭裁判所へ申述によらなければならない。

④遺言

遺言能力	満１５歳に達した者は遺言をすることができる ・行為能力は不要
遺言の撤回	遺言はいつでも撤回できる ・前の遺言が後の遺言と抵触するときは、抵触部分については、後の遺言で前の遺言を撤回したとみなされる。

⑤遺留分の分割

相続人	遺留分の割合
配偶者のみ。子のみ。配偶者と子。配偶者と直径尊属	被相続人の財産の２分の１
直径尊属のみ	被相続人の財産の３分の１

 

☆相続の過去問で腕試し

２１）不動産登記法

・民法等で生じた土地や建物（不動産）についての権利や法律関係を不動産登記簿に記録するための登記の手続について定められた手続法です。

①表示に関する登記
目的：公益目的
対抗力：原則として、対抗力なし
申請義務：建物の新築・滅失等の場合、その日から１ケ月以内に申請が必要

②権利に関する登記
目的：個人の権利保全の目的
対抗力：対抗力あり
申請義務：なし

☆不動産登記法の過去問で腕試し

 

２２）共有

・所有権を共同で保有していることを指します。 最近では、社会の男女平等が進み、夫婦で対等に自宅を共有するなど、共同所有権を選択する人が増えています。

共 有 物 全 体		例	方法
	①保存行為	・共有物の修繕を行うこと ・不法占拠者への明渡しを請求すること	各共有者は１人でできる
	②管理行為	・共有物を第三者に貸すこと ・共有物の賃貸借を解除すること	各共有者の持分価格の半数の賛成で行う
	③変更行為	・共有物を第三者に売却すること ・共有物の建替え・増改築	共有者全員の同意が必要
持分	④処分	・持分の売却 ・持分に抵当権を設定すること	各共有者は１人でできる

※
①共有者が死亡して、特別縁故者に対して財産分与がされない場合、その者の持分は、他の共有者に帰属する。
②共有者が持分を放棄した場合、その者の持分は、他の共有者に帰属する。

☆共有の過去問で腕試し

２３）区分所有法

・主に一棟の建物を区分して所有権の対象とする場合の、各部分ごとの所有関係を定めるとともに、そのような建物およびその敷地等の共同管理について定めた法律です。

①決議要件

単独	保存行為	規約で別段の定めができる
	行為の停止の請求 ※訴訟外	規約で別段の定めができない
	小規模滅失の場合の復旧	・復旧・建て替えの決議があったときを除く ・規約で別段の定めができる
５分の１以上	集会の招集	規約で減じることができる
過半数	管理行為	規約で別段の定めができる
	軽微な変更
	行為の停止等の請求訴訟
	小規模滅失の場合の復旧の決議

４分の３以上	重大変更	区分所有者の定数のみ、規約で過半数まで減じることができる
	管理組合の法人化	規約で別段の定めができない
	規約の設定・変更・廃止
	専有部分の使用禁止請求訴訟
	専有部分および敷地利用権の競売請求訴訟
	占有者に対する契約解除・引渡請求訴訟
	大規模滅失の場合の復旧決議
５分の４以上	建替え

 

☆区分所有法の過去問で腕試し

 

２４）請負

・当事者の一方がある仕事を完成することを約し、相手方がその仕事の結果に対してその報酬を支払うことを約する 契約である。

・請負人の担保責任

①瑕疵修補請求	重大な瑕疵ではなく、かつ、修補に多額の費用がかかる場合には認められない
②損害賠償請求	瑕疵修補請求とともに請求してもよいし、瑕疵修補請求に代えて請求してもよい
③解除	建物その他土地の工作物の場合には、その完成後には解除できない

 

２５）委任

・当事者の一方が法律行為をすることを相手方に委託し、相手方がこれを承諾することによって、その効力を生じる契約 です。

★受任者と委任者

	委任者	受任者
①報酬	原則：報酬支払義務なし 例外）特約がある場合は支払い義務あり	✘
②費用	前払義務	✘
③注意義務	✘	報酬の有無に関わらず、善管注意義務
④委任の解除	当事者は、いつでも委任契約を解除することができます。 ただし、相手方に不利な時期に解除した場合、やむお得ない事由があったことを除き、解除した者は、相手方の損害を賠償しなければなりません。
⑤委任の終了	①委任者または受任者の死亡 ②委任者または受任者が破産手続きの開始の決定を受けたとき ③受任者が後見開始の審判を受けたこと
⑥その他	受任者が事務処理をするにあたり、受任者に過失なく損害を受けたとときは、委任者がその損害を賠償する義務がある	①委任者が請求したとき、委任が終了したときの委任事務に関する報告義務 ②委任者に引き渡すべき金銭等を受任者が自己のために消費した場合、その消費した日以降の利息支払義務、および損害が発生した場合の損害賠償義務

 

２６）贈与

・当事者の一方がある財産権を相手方に無償で移転する意思を表示し、相手方がそれを受諾する意思を表示し、双方の意思が合致することによって成立する契約である。

 

２７）使用貸借
借主が貸主から目的物を無償で借りて使用収益し、後にその目的物を貸主に返還する契約をいう(民法593条以下)。 借主は契約に返還時期の定めがあるときはその時期に、その定めがないときは契約に定めた目的に従い使用収益を終えたとき等に、 目的物を返還しなければならない。

 

２８）担保物件

・債権を保全するために、債権者が債務者（または物上保証人）から物を受け取って占有し、債務が弁済されなかったときにはその物を売却して、その売却価額から債権の弁済を受けることができるという担保物権のこと。

★抵当権以外の担保物件

①質権：抵当権同様、物を担保し、その物から弁済を受けることができる権利です。
抵当権と違うところは、質権者が目的物を預かることです。質権を設定する場合、質権設定者から質権者に目的物の占有を移転する必要があります。

②先取特権：一定の債権を有する債権者に対して、法律上自動的に与えられた担保物件（法定担保物件・約定担保物件）です。

③留置権：物に関して生じた債権を有する者は、債権の弁済を受けるまでその物の引渡しを拒むことができます。（法定担保物件）

④物上代位：抵当権者は目的物の売却、賃貸、滅失、損傷の場合、目的物の売却代金、賃料、賠償金、保険金から優先して弁済を受けることができます。これを物上代位といいます。
同様に、質権者、先取権者も物上代位することができます。
※物上代位をするためには、払い渡しまたは引渡し前に差し押さえする必要があります。
これに対し、留置権は物上代位することができません。

 

２９）条件

・契約等の法律行為の効力を、発生するかどうか不確実な事実にかからせる特約のことをいいます。

【条件の種類】

①停止条件とは、契約等法律行為の効力の発生に係らしめるものを「停止条件」といいます。
②解除条件とは、契約等の法律行為の効力の消滅に係らしめるものを「解除条件」といいます。

 

３０）債権譲渡

・債権者が持つ債権を、その内容をまったく変えずに第三者に移転する行為のことです。 債務者にとっては、債務の弁済相手がこれまでの債権者（債権譲渡人）から、直接取引を行っていない第三者（譲受人・新債権者）に変わることになります。

【第三者に対する対抗要件】

・確定日付のある通知または承諾のあるほうが優先

↓

・いずれの譲渡にも確定日付のある通知承諾がなされた場合

↓

・到達が早い方が優先

↓

・同時に到達した場合

↓

・どちらの譲受人も債務者に全額請求できる