【問40】宅建業者Ａが、自ら売主として宅建業者でない買主Ｂとの間で締結した売買契約に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
ア 宅建業者Ａは、Ｂとの間で建築工事完了後の建物に係る売買契約（代金3,000万円）において、「Ａが契約の履行に着手するまでは、Ｂは、売買代金の１割を支払うことで契約の解除ができる」とする特約を定め、Ｂから手付金10万円を受領した。この場合、この特約は有効である。
イ 宅建業者Ａは、Ｂとの間で建築工事完了前の建物に係る売買契約（代金3,000万円）を締結するに当たり、保険事業者との間において、手付金等について保証保険契約を締結して、手付金300万円を受領し、後日保険証券をＢに交付した。
ウ 宅建業者Ａは、Ｂとの間で建築工事完了前のマンションに係る売買契約（代金3,000万円）を締結し、その際に手付金150万円を、建築工事完了後、引渡し及び所有権の登記までの間に、中間金150万円を受領したが、合計額が代金の10分の１以下であるので保全措置を講じなかった。
正解：４
【問39】宅建業者Ａが自ら売主となる売買契約に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。
１．宅建業者でない買主Ｂが、宅建業法第37条の２の規定に基づくクーリング・オフについてＡより書面で告げられた日から７日目にクーリング・オフによる契約の解除の書面を発送し、９日目にＡに到達した場合は、クーリング・オフによる契約の解除をすることができない。
２．宅建業者でない買主Ｃとの間で土地付建物の売買契約を締結するに当たって、Ｃが建物を短期間使用後取り壊す予定である場合には、建物についての契約不適合責任を負わない旨の特約を定めることができる。
３．宅建業者Ｄとの間で締結した建築工事完了前の建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を代金の額の30％と定めることができる。
４．宅建業者でない買主Ｅとの間で締結した宅地の売買契約において、当該宅地の引渡しを当該売買契約締結の日の１月後とし、当該宅地の不適合を担保すべき責任を追及するための通知期間について、当該売買契約を締結した日から２年間とする特約を定めることができる。
正解：３
【問38】宅建業者Ａが宅建業法第37条の規定により交付すべき書面（以下この問において「37条書面」という。）に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
ア 宅建業者Ａが売主を代理して中古マンションの売買契約を締結した場合において、契約不適合責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置についての定めがあるときは、Ａは、その内容を37条書面に記載しなければならず、当該書面を、売主及び買主に交付しなければならない。
イ 宅建業者Ａが媒介により中古戸建住宅の売買契約を締結させた場合、Ａは、引渡しの時期又は移転登記の申請の時期のいずれかを37条書面に記載しなければならず、売主及び買主が宅建業者であっても、当該書面を交付しなければならない。
ウ 宅建業者Ａが自ら貸主として宅地の定期賃貸借契約を締結した場合において、借賃の支払方法についての定めがあるときは、Ａは、その内容を37条書面に記載しなければならず、借主が宅建業者であっても、当該書面を交付しなければならない。
エ 宅建業者Ａが自ら買主として宅地の売買契約を締結した場合において、当該宅地に係る租税その他の公課の負担に関する定めがあるときは、Ａは、その内容を37条書面に記載しなければならず、売主が宅建業者であっても、当該書面を交付しなければならない。
正解：２
【問37】次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、この問において「建築確認」とは、建築基準法第６条第１項の確認をいうものとする。
１．宅建業者は、建築確認が必要とされる建物の建築に関する工事の完了前においては、建築確認を受けた後でなければ、当該建物の貸借の媒介をしてはならない。
２．宅建業者は、建築確認が必要とされる建物の建築に関する工事の完了前において、建築確認の申請中である場合は、その旨を表示すれば、自ら売主として当該建物を販売する旨の広告をすることができる。
３．宅建業者は、建築確認が必要とされる建物の建築に関する工事の完了前においては、建築確認を受けた後でなければ、当該建物の貸借の代理を行う旨の広告をしてはならない。
４．宅建業者は、建築確認が必要とされる建物の建築に関する工事の完了前において、建築確認の申請中である場合は、建築確認を受けることを停止条件とする特約を付ければ、自ら売主として当該建物の売買契約を締結することができる。
正解：３
【問36】宅建業者Ａが、自ら売主として、宅建業者でないＢとの間で建物（代金2,400万円）の売買契約を締結する場合における次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
ア 宅建業者Ａは、Ｂとの間における建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を480万円とし、かつ、違約金の額を240万円とする特約を定めた。この場合、当該特約は全体として無効となる。
イ 宅建業者Ａは、Ｂとの間における建物の売買契約の締結の際、原則として480万円を超える手付金を受領することができない。ただし、あらかじめＢの承諾を得た場合に限り、720万円を限度として、480万円を超える手付金を受領することができる。
ウ 宅建業者ＡがＢとの間で締結する売買契約の目的物たる建物が未完成であり、ＡからＢに所有権の移転登記がなされていない場合において、手付金の額が120万円以下であるときは、Ａは手付金の保全措置を講じることなく手付金を受領することができる。
正解：１
【問35】宅建業法の規定に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
１．「宅建業者は、取引の関係者に対し、信義を旨とし、誠実にその業務を行わなければならない」との規定があるが、宅建士については、規定はないものの、公正かつ誠実に宅建業法に定める事務を行うとともに、宅建業に関連する業務に従事する者との連携に努めなければならないものと解されている。
２．「宅建士は、宅建業の業務に従事するときは、宅建士の信用又は品位を害するような行為をしてはならない」との規定がある。
３．「宅建士は、宅建業を営む事務所において、専ら宅建業に従事し、これに専念しなければならない」との規定がある。
４．「宅建業者は、その従業者に対し、その業務を適正に実施させるため、必要な教育を行うよう努めなければならない」との規定があり、「宅建士は、宅地又は建物の取引に係る事務に必要な知識及び能力の維持向上に努めなければならない」との規定がある。
正解：４
【問34】宅建業者Ａが、自ら売主として、宅建業者でないＢとの間で建物の売買契約を締結する場合における次の記述のうち、民法及び宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。
１．Ｃが建物の所有権を有している場合、ＡはＢとの間で当該建物の売買契約を締結してはならない。ただし、ＡがＣとの間で、すでに当該建物を取得する契約（当該建物を取得する契約の効力の発生に一定の条件が付されている。）を締結している場合は、この限りではない。
２．Ａは、Ｂとの間における建物の売買契約において、「ＡがＢに対して契約不適合責任を負う期間は、建物の引渡しの日から１年間とする」旨の特約を付した。この場合、当該特約は無効となり、ＢがＡに対して契約不適合責任を追及することができる期間は、当該建物の引渡しの日から２年間となる。
３．Ａは、Ｂから喫茶店で建物の買受けの申込みを受け、翌日、同じ喫茶店で当該建物の売買契約を締結した際に、その場で契約代金の２割を受領するとともに、残代金は５日後に決済することとした。契約を締結した日の翌日、ＡはＢに当該建物を引き渡したが、引渡日から３日後にＢから宅建業法第37条の２の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除が書面によって通知された。この場合、Ａは、契約の解除を拒むことができない。
４．ＡＢ間の建物の売買契約における「宅建業法第37条の２の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除の際に、ＡからＢに対して損害賠償を請求することができる」旨の特約は有効である。
正解：３
【問33】宅建業者Ａ及びＢ（ともに消費税課税事業者）が受領した報酬に関する次の記述のうち、宅建業法の規定に違反するものの組合せはどれか。なお、この問において「消費税等相当額」とは、消費税額及び地方消費税額に相当する金額をいうものとする。
ア 土地付新築住宅（代金3,000万円。消費税等相当額を含まない。）の売買について、宅建業者Ａは売主から代理を、宅建業者Ｂは買主から媒介を依頼され、Ａは売主から211万2,000円を、Ｂは買主から105万6,000円を報酬として受領した。
イ 宅建業者Ａは、店舗用建物について、貸主と借主双方から媒介を依頼され、借賃１か月分20万円（消費税等相当額を含まない。）、権利金500万円（権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないもので、消費税等相当額を含まない。）の賃貸借契約を成立させ、貸主と借主からそれぞれ22万5,000円を報酬として受領した。
ウ 居住用建物（借賃１か月分10万円）について、宅建業者Ａは貸主から媒介を依頼され、宅建業者Ｂは借主から媒介を依頼され、Ａは貸主から８万円、Ｂは借主から５万5,000円を報酬として受領した。なお、Ａは、媒介の依頼を受けるに当たって、報酬が借賃の0.55か月分を超えることについて貸主から承諾を得ていた。
正解：３
【問32】宅建業者が行う宅建業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
１．建物の売買の媒介に関し、受領しようとする預り金について保全措置を講ずる場合において、預り金の額が売買代金の額の100分の10以下であるときは、その措置の概要を説明する必要はない。
２．宅地の貸借の媒介を行う場合、当該宅地について借地借家法第22条に規定する定期借地権を設定しようとするときは、その旨を説明しなければならない。
３．建物の貸借の媒介を行う場合、消費生活用製品安全法に規定する特定保守製品の保守点検に関する事項を説明しなければならない。
４．建物の貸借の媒介を行う場合、契約の期間については説明する必要があるが、契約の更新については、宅建業法第37条の規定により交付すべき書面への記載事項であり、説明する必要はない。
正解：２
【問31】宅建業者が、宅建業法第35条に規定する重要事項の説明を行う場合における次の記述のうち、宅建業法の規定に違反するものはいくつあるか。
ア 宅地の貸借の媒介の場合、当該宅地が都市計画法の第一種低層住居専用地域内にあり、建築基準法第56条第１項第１号に基づく道路斜線制限があるときに、その概要を説明しなかった。
イ 建物の貸借の媒介の場合、当該建物が新住宅市街地開発事業により造成された宅地上にあり、新住宅市街地開発法第32条第１項に基づく建物の使用及び収益を目的とする権利の設定又は移転について都道府県知事の承認を要する旨の制限があるときに、その概要を説明しなかった。
ウ 建物の貸借の媒介の場合、当該建物が都市計画法の準防火地域内にあり、建築基準法第62条第１項に基づく建物の構造に係る制限があるときに、その概要を説明しなかった。
正解：２
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