不動産鑑定評価基準
※不動産鑑定士が不動産の鑑定評価を行う際に拠り所とする統一的基準をいいますが、鑑定評価において求められる価格は、4つあります。
①正常価格:市場性を有する不動産について現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で成立するであろう市場価値を表示する適正な価格。
②限定価格:不動産の併合または分割によって、正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価格と乖離することにより、市場が相対的に限定される場合における価格。
③特定価格:市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請 を背景とする評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における不動産の経済 価値を適正に表示する価格。
④特殊価格:文化財等の一般的に市場性を有しない不動産について、その利用現況等を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格。

◎【鑑定評価法】
①原価法:価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法である。
②取引事例比較法:取引事例情報を元に対象不動産の試算価格を求める方法です。
③収益還元法:不動産の収益性に着目して、その不動産から将来得られるべき価値を現在価値に割引して評価する。さらに直接還元法とDCF法に分けられる。
直接還元法は、1期間の純収益を還元利回りで還元して価格を求めるものである。
DCF法は、連続する複数の期間の純収益(家賃等)と復帰価格(将来の転売価格等)を現在価値に割引し、合計して価格を求めるものである。手法は緻密であるが将来の収入・支出の額・時期や復帰価格を予測する精度が評価額に大きく反映されるので、予測の精度を上げることや予測の根拠が重要である。